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正荣地产上半年零拿地净亏损26亿   短期债务超300亿频现债务违约

2022-09-19 07:11:09 来源:长江商报

长江商报消息 ●长江商报记者 陈然

债务违约频频发生的正荣地产(06158.HK)债务再现延期。

日前,正荣地产发布2020年公开发行澳门银河网站债券(第一期)(品种二)2022年第二次债券持有人会议结果的公告。

此前2022年7月22日,正荣地产曾召开过“20正荣02”的2022年第一次债券持有人会议针对付息安排进行调整,而第二次债券持有人会议则是在原定基础上再一次延期。

长江商报注意到,千亿房企、“闽系黑马”正荣地产近几年高速扩张的后遗症逐渐显现。今年以来,正荣地产开始出现流动性危机,尤其是经历2月份的股债双杀之后,曾出现多次债务违约。

截至2022年6月30日,澳门银河网站借款总额约为640.7亿元,其中1年内到期需偿还的债务总额约326.17亿元;拥有现金及银行结余约142.29亿元,其中受限现金约105.05亿元,现金及现金等价物仅约31.37亿元。

正荣地产业绩也出现了“滑铁卢”,2018年上市后,业绩增速持续放缓,今年更是在上市五年后出现亏损,归属股东净亏损为26.11亿元。

在此情况下,今年上半年正荣地产零拿地,聚焦去化,并频频出售资产以缓解流动性。

业绩承压销售降超七成

正荣地产作为近几年“闽系黑马”的代表企业之一,主要布局长三角等重点城市,2018年挺进千亿房企俱乐部,并成功赴港上市。

2019年,正荣地产开始降速,之前高速发展的“后遗症”开始显现。2019年及2020年,正荣地产实现营业总收入分别为325.8亿元、361.34亿元,增速分别为23.11%、10.96%,下降明显;净利润分别为25.06亿元、26.51亿元,增速更是从18.19%降至5.76%。

2021年,正荣地产实现营业总收入375.13亿元,同比增长3.82%;净利润8.09亿元,同比下降69.48%。虽然增速下滑,依然保持着盈利。

而今年,上市5年,正荣地产由盈转亏。2022年上半年财报显示,期内澳门银河网站收入较2021年同期减少19.6%,为128.68亿元;亏损22.52亿元,去年同期溢利为15.03亿元,归属股东净亏损26.11亿元;毛利率较去年同期下降9.1个百分点至10%。

净利指标由盈转亏,除受毛利润下滑影响外,缘于上半年大幅计提减值损失以及重估收益、汇兑损失以及销管费用率上升所致。2022上半年正荣地产计提库存减值8.8亿元,汇兑亏损净额2.4亿元,投资物业与金融资产重估合计亏损10.8亿元,销管费用率从去年同期的3.8%升至5.1%。扣除重估收益、汇兑损益、减值亏损及递延税项后,正荣地产实现核心净亏损5.47亿元。

正荣地产表示,亏损原因在于,受新冠疫情持续反复、中国房地产行业整体需求下滑及融资环境持续收紧等影响,导致项目售价下降、毛利率下降及计提资产减值有所增加。

销售延续去年以来的低迷行情,今年上半年正荣地产销售额仅约为213.7亿元,去年同期约为822.99亿元,同比大幅缩减74%;总合约销售建筑面积同比减少约73.8%,约为130万平方米,合约平均售价也随之下降,为1.63万元/平方米。

债务违约陷入流动性危机

今年以来,正荣地产开始出现流动性危机,尤其是经历2月份的股债双杀之后,正荣地产曾出现多次债务违约。

自3月底交换要约获批以来,正荣地产已经三次宣告债券再次违约,累计违约金额7474万美元;叠加待偿短期有息债比重达51%以及应付商票及贸易款规模170亿元,预期债务违约风险将进一步扩大。

财报显示,截至2022年6月30日,澳门银河网站借款总额约为640.7亿元,其中1年内到期需偿还的债务总额约326.17亿元。截至报告期末,正荣地产负债总额1591亿元。

从现金流来看,截至2022年6月30日,正荣地产拥有现金及银行结余约142.29亿元,其中受限现金约105.05亿元,已抵押存款约5.88亿元,而现金及现金等价物仅约31.37亿元,难以覆盖短期债务。

债务压力下,正荣地产开始出售资产还债。1月30日,正荣地产转让厦门市荣璐置业有限澳门银河网站49%股权给平安信托;2月24日,正荣地产将天津“和筑梅江”项目澳门银河网站的51%股权转让给合作方美的置业;3月27日,以1.56亿元价格出售旗下正隆(佛山)置业发展有限澳门银河网站51%的股权给新希望地产;7月22日,正荣地产控股股东欧宗荣全资拥有的RoYue Limited所持有的澳门银河网站2950万股普通股被强制出售;8月出售泉州正朗置业51%股权予地方国资。未来正荣亟须获得地方政府纾困的援助,于项目层面引入地方国资或由地方政府牵头引入地方AMC和第三方进行注资支持项目续建,积极打通出售渠道,加速资产盘活。

不过,从出售的项目来看,正荣地产由此获得的资金额度有限,上述资产处置公布的回笼资金还不到3亿元,对于上百亿的负债来说“杯水车薪”。正荣地产表示,将继续寻求合适机会出售其他项目澳门银河网站的股权。

正荣地产董事会副主席刘伟亮曾表示,经澳门银河网站梳理,旗下一批合作项目通过与国央企进行股权转让,预计可以回收30亿元到40亿元;此外,他还表示,正荣地产有资产总值接近100亿元的自持物业,净价值约40亿元到50亿元左右。但截至目前,并未有预期中的收购事件公布。

受市场下行压力加大、流动性压力持续攀升的影响,2022年开始正荣暂缓拿地,上半年没有新增土地,而是将工作焦点放在加快重点和难点区域的推盘和去化,改善库存结构等方面。截至2022年中期,正荣土地储备2215万平,较年初减少14.6%,仍可保障未来2—3年的需求。

责编:ZB

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